Funderingsproblemen: de gevolgen voor je woning en je geld

De fundering is de basis waarop je huis rust. Scheuren in de muren, deuren die klemmen of een vloer die scheef loopt, kunnen wijzen op een probleem. Maar er kan ook iets anders aan de hand zijn.

Funderingsproblemen ontstaan onder meer door bodemdaling, droogte, veranderingen in de grondwaterstand en aantasting van houten funderingspalen. Soms is herstel nodig, en dat kan duur zijn. Wat het kost, hangt af van de staat van de fundering en van het werk dat moet gebeuren. Een funderingsdeskundige kan onderzoeken wat er bij jouw woning nodig is en wat dat ongeveer kost.

Een huis kopen? Kijk eerst goed naar de fundering
Als het bekend is, staat in het nieuwe taxatierapport een inschatting van het funderingsrisico. De woning krijgt een letter: A betekent het laagste risico en E het hoogste. Let op: dit is een inschatting van het risico. Het zegt niet zeker of de fundering goed of slecht is. Daarvoor is soms onderzoek door een deskundige nodig. 

Vaak vindt de taxatie pas plaats nadat je de koopovereenkomst hebt getekend. Blijkt er dan een mogelijk probleem te zijn, dan is het lastiger om nog afspraken te maken over onderzoek, de prijs of het herstel. Wat er dan nog kan, hangt af van wat er in de koopovereenkomst staat en welke termijnen daarin zijn opgenomen.

Vraag daarom al vóór de aankoop aan de makelaar welke informatie er over de fundering is. Zie je scheuren of verzakkingen? Zijn er problemen bekend in de straat of in hetzelfde bouwblok? Laat dan beoordelen of funderingsonderzoek nodig is. Bij risicoklasse D of E kan de taxateur aanvullend onderzoek voorschrijven, en de geldverstrekker of NHG kan dat onderzoek eisen voordat je de hypotheek krijgt. Houd ook rekening met de kosten van dat onderzoek.

Wat betekenen funderingsproblemen voor je geld?
Schade aan de fundering kan de waarde van je huis verlagen en gevolgen hebben voor je hypotheek. Stel je noodzakelijk herstel uit, dan kunnen de schade en de kosten verder oplopen. Ook wordt de kans groter dat je bij verkoop niet genoeg overhoudt om je hypotheek af te lossen. Wat je dan nog moet terugbetalen, heet een restschuld.

Een lage vraagprijs zegt dus niet alles. Moet je na de aankoop veel geld uitgeven aan herstel? Dan heb je daarvoor extra spaargeld of een extra lening nodig. Extra lenen kan niet altijd en maakt je maandlasten hoger.

Vanaf 1 januari 2027 komen er nieuwe NHG-regels. Valt een woning in klasse D of E, dan is voor een nieuwe hypotheek met NHG een verkennend funderingsonderzoek nodig. Blijkt het risico hoog, dan moet de geldverstrekker rekening houden met de verwachte herstelkosten. Dat kan invloed hebben op hoeveel je kunt lenen. Laat dus vóór de aankoop uitzoeken wat eventuele funderingsproblemen betekenen voor je hypotheek, je maandlasten en je financiële mogelijkheden.

Heeft je eigen huis funderingsproblemen?
Laat eerst een funderingsdeskundige onderzoeken wat er aan de hand is, of herstel nodig is en hoe snel. Bekijk daarna met je financieel adviseur hoe je de kosten betaalt. Bijvoorbeeld met spaargeld of, als dat verantwoord en mogelijk is, door je hypotheek te verhogen.

Kun je het noodzakelijke herstel niet zelf betalen en krijg je door je inkomen geen lening bij de bank? Dan is er het Fonds Duurzaam Funderingsherstel, beheerd door SVn, met de Funderingslening Maatwerk. Daar gelden voorwaarden voor. Het fonds kijkt onder meer naar je inkomen, spaargeld en andere bezittingen.

Breng in kaart wat je nu en later kunt betalen
Heb je een huis op het oog met een verhoogd funderingsrisico? Bespreek dat dan al vóór de aankoop met een erkend financieel adviseur. Samen breng je de mogelijke herstelkosten en de gevolgen voor je hypotheek en maandlasten in kaart. Zo kun je beter beoordelen of je de woning én een eventueel herstel kunt betalen.

Ontdek je funderingsproblemen bij je huidige woning? De funderingsdeskundige beoordeelt de technische kant. Je financieel adviseur kijkt met je mee hoe je het herstel betaalt, hoeveel spaargeld je achter de hand wilt houden en wat er overblijft voor andere plannen.

Laat dus op tijd onderzoek doen en bespreek je geldzaken voordat je een grote beslissing neemt. Dan weet je beter waar je aan toe bent.